初始更新發展帶來的內需鏈條產業發展

目前，各地政府正在加快研究制定十四五計劃，以更大的力量改革推進經濟社會的進一步發展。其中，城市空間規劃、城市土地資源配置等城市更新內容成為各地制定十四五規劃的重點。許多專家表示，城市更新未來撬動十兆級內需空間，建議盡快將城市更新升級為國家戰略，納入制定中的國家十四五計劃，統一指導各地城市更新。

早在2015年，中 央城市工作會議上就明確提出，要控制城市開發強度，科學劃定城市開發邊界，推動城市發展由外延擴張式向內涵提升式轉變。2016年國務院對進一步加強城市規劃建設管理的一些意見明確要求，有序實施城市修補和有機更新。2019年中央經濟工作會議再次提出，加強城市更新和庫存住宅改造。城市更新開始受到全社會的關注。

針對城市更新問題，全國工商聯房地產商會城市更新分會深入全國30多個城市開展專題調查。調研結果顯示，“十三五”以來，我國新型城鎮化建設取得階段性成果，2019年常住人口城鎮化率已達60.6%，第三產業增加值占國內生產總值比重達到53.9%。這兩個關鍵數據，標志著我國城市發展由增量擴張為主，轉入存量更新為主的新階段。這個過程大大提高了投資、需求等的成長，預計撬開十兆級的內需空間，加快雙循環的新發展結構，做好六穩定六保工作，穩定我國經濟基本盤具有戰略意義。

全國工商聯房地產商會城市更新分會會長柴志坤表示，隨著第三產業增值超過第二產業，以前的攤大餅模式不符合城市發展的新要求。不僅過度占有農村土地，降低了各部門基礎設施服務的人口，加重了地方政府的債務負擔，大大削弱了城市的集約效果，使城市內產生了大量低效的土地資源，影響了經濟生產的效率。

根據發達國家的經驗，城市化率達到60%左右時，會發生市中心衰退、人口流失等問題。通過城市更新改變城市產業結構，注入新的文化和創新要素，創造更舒適的居住和商業環境，激發城市內在活力，重建城市繁榮。

最近，國家辦公廳發布了《關于全面推進城鎮舊住宅區改造的指導意見》，其中2020年全國新開工改造城鎮舊住宅區3.9萬個。據住宅和城鄉建設部統計，目前全國有近16萬個舊住宅區，居民超過4200萬戶，建筑面積約40億平方米。根據目前每平方米投入1000元的標準，中國舊住宅區改造投資總額可達4兆元。其中，僅北京、上海、深圳三地老區綜合整治、老工業區改造、商業房地產更新年投資規模超過2000億元。

據全國工商聯房地產商會城市更新分會秘書長夏子清介紹，啟動城市更新戰略，有效利用城市庫存土地資源，通過模式創新、政策調整和創造新需求釋放過剩生產能力，促進城市變革發展。據介紹，近年來，廣東省通過舊鎮、舊廠、舊村改造累計節約土地20.4萬畝，節約率達到42.4%的公司建設用地從2008年每畝13.7萬元增加到30萬元以上，增長率超過125%。城市更新形成的新工業、新商住、新生態等集聚區，成為領導當地經濟高質量發展的熱土。

中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員秦虹表示，從1978年至2018年，我國城鎮人口增長了3.8倍，但同期城鎮建成區面積卻增長7.4倍，面積增長比人口增長快一倍。目前國內城鎮化率總體超過60%，其中超過80%的城市有20個，超過70%的有40個。一些城市已經處于人口流失狀態，但仍在擴張發展。這對未來的發展是有害的，挖掘城市內部潛力，提高城市效率，取得新的成長。

此外，城市更新還能解決城市發展不平衡不足的矛盾，改善億萬居民的生活質量。清華大學建筑學院教授邊蘭春表示，我國城鎮老區量廣，原設計標準低，維護不足，市政設施破損嚴重，公共服務和輔助設施不足等問題普遍存在，難以滿足人們對美好生活的需求。城市更新是城市地區再規劃和環境再升級的過程，有效解決城市發展不平衡不足的問題，提高居民獲得感，促進城市可持續發展。