中鐵建房地產：負債率86.3% ，投資超2千億！

上交所近期發布的消息顯示，中國鐵建房地產集團有限公司2021年面向專業投資者公開發行公司債券“已受理”。該債券的品種是“小公募”，擬發行金額不超過80億元，承銷商是華泰證券和中信證券。

募集說明書提到，此次發行債券所募資金，2億元擬用于收購地產項目，公司正在與被收購方協商溝通項目收購事宜，積極護房地產市場穩定；剩余部分擬用于償還有息債務。

2018-2020年度和2021年1-9月，中鐵建房地產營業收入分別達278.99億元、307.05億元、265.5億元和97.39億元，凈利潤分別為38.57億元、37.03億元、29.25億元和6.21億元，毛利率分別為25.12%、19.73%、18.33%及14.76%。

從運營能力來看，截至2021年9月末，中鐵建房地產存貨/合同負債為2.80倍，項目周轉表現一般。公司在建項目所處區位較好，整體銷售表現較好，但受地方房地產市場景氣度影響，位于部分地區的項目去化相對緩慢(銷售率均在50%以下)。

在募集說明書中，中鐵建房地產提到了一系列財務風險。截至2021年9月末，公司合并資產負債率為86.30%，總體處于較高水平，主要是因為近幾年公司加大銀行借款規模，并積極以直接融資的方式發行各類債券增強資金實力，使得公司負債規模有所上升。

截至2021年9月末，中鐵建房地產在建項目合計60個，總建筑面積1702.96萬平方米，計劃投資總額約2176.48億元。中鐵建房地產坦承，總體來看未來面臨較大的資本支出壓力，如若內、外部融資能力受宏觀經濟環境、信貸政策、產業政策、資本市場波動等因素的不利影響，未來經營目標的實現將受到直接影響。

值得注意的是，中鐵建房地產的受限資產規模較大。截至2020年末，中鐵建房地產受限資產的賬面價值合計369.01億元，占當期期末凈資產總額的比重為128.77%。公司的所有權受限資產主要系為銀行借款設定的擔保資產，主要為存貨。