網簽不具備物權變更效力

　　網簽是指房屋交易雙方簽訂合同后，到相關部門進行備案，并在網上予以公布。在商品房預售交易中，網簽是重要的程序之一，網簽完成后，房屋預告登記、抵押貸款等后續事宜方可進行。網簽是房地產行業行政主管部門為監管區域內房地產交易情況而采取的措施，在一定程度上能夠防止“一房多賣”等情況發生，增強了房屋買賣合同的“公信力”。但網簽后，當事人是否取得了物權?能否排除第三人對房屋的強制執行呢?

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購房網簽后仍被強制執行

　　劉某某和鄧某向S公司購買一套商品房，簽訂房屋買賣合同后，辦理了網簽登記，同時支付了部分房款。此后不久，S公司因債務問題被T公司訴至法院，被判處償還T公司債務，法院同時查封了S公司部分房屋，其中包括劉某某和鄧某購買的商品房。劉某某和鄧某提出執行異議，要求撤銷法院對該房屋的執行裁定書。

　　通過查詢公開案例可以看到，類似案件比較常見，屬于房屋買賣領域多發的問題之一，其焦點問題在于商品房網簽后，房屋的物權是否發生轉移，買受人能否排除第三人對該房屋的強制執行。

　　上述案件的一審法院認為，應根據被查封房屋的所有權判定是否執行該房屋。劉某某、鄧某在S公司與T公司發生債務糾紛前已經購買案涉房屋并辦理了網簽登記，說明該房屋歸劉某某、鄧某所有，故一審法院認定劉某某、鄧某有排除強制執行的權利。

　　但是，二審法院認為，物權公示原則是法律規定的基本原則，對不動產而言，其設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。

　　結合案件相關事實，案涉房屋并未登記在劉某某、鄧某名下，劉某某、鄧某僅進行了商品房網簽登記。

　　商品房網簽登記是政府部門依托其建立的商品房網上簽約備案平臺，用于規范房地產開發企業、房屋中介公司等相關主體進行商品房預售管理的網上備案登記行為。商品房網簽登記并不具有物權變動性質，而是行政機關對于商品房買賣合同進行管理的一項措施，商品房網簽登記并不直接產生不動產物權設立或變動的效力。

　　案件中劉某某、鄧某對案涉房屋只是享有債權請求權，而沒有物權請求權。因此，劉某某、鄧某并不享有足以排除強制執行的民事權利。

物權變動以登記為生效要件

　　對于類似案件，律師分析認為，不動產物權變動以登記為生效要件。

　　《中華人民共和國民法典》第二百零九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。根據《中華人民共和國民法典》第二百一十六條，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。

　　因此，一般在實踐中認為，因網簽時物權尚不存在，故網簽是為保全將來發生不動產物權變動而產生的一項請求權，根據物權法定原則，備案登記不具有物權效力。律師強調，商品房網簽并不具有物權變動性質，在類似案件中，僅辦理網簽的房屋買受人主張排除強制執行，不符合物權變動的公示原則，沒有法律依據。

　　《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》規定，被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

　　也就是說，如果買方已經支付全部價款并實際占有房屋，即使還沒有過戶登記，只要買方對此沒有過錯，就可以向法院提出執行異議，要求解除對房屋查封措施。但僅僅是簽訂房產買賣合同并網簽，并不能對抗法院的查封。

網簽與否不影響合同效力

　　律師提示稱，房屋買受人往往賦予了網簽一些并不存在的“法律光環”，導致在實踐中因誤解網簽的法律性質而引發法律糾紛。

　　網簽作為行政機關行使管理的一種管理手段而存在，在物權設立和變動方面并無法律效力可言。同時，房屋買賣合同沒有網簽，也并非確定無效。

　　房屋買賣合同只要不違反國家法律、行政法規的強制性規定，簽訂后就已經成立并生效。網簽是房地產行業行政主管部門因市場管理需要而規定的公示程序，是否網簽不影響雙方簽訂的合同的效力。

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

　　由此可見，房屋買賣合同沒有網簽不影響合同效力，但會影響之后的交易環節。