超20城首套房貸利率低于4% 四季度利率可能仍下行

　自9月底人民銀行、銀保監會發布《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》至今，已滿一個月。

　　據《證券日報》記者不完全統計，近期多個城市跟進下調首套住房商業性個人住房貸款利率下限。截至目前，已經有大連、石家莊、貴陽、天津、武漢、宜昌等在內的至少20個城市首套房貸款利率低于4%。

　　對于房貸利率未來的走勢，諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄對《證券日報》記者表示，進入四季度，預計調整的城市將會繼續擴圍，其他符合條件的城市也將會跟進，同時已經進行調整的城市后期也有進一步下調的可能。

　　多地房貸利率

　　繼續下探

　　貝殼研究院統計數據顯示，2022年10月份首套、二套房貸主流利率指數環比繼續下行。

　　本月監測的103個重點城市主流首套房貸利率，10月份首套主流利率平均為4.12%，二套平均為4.91%，首套利率環比下行3個基點，二套利率與上月持平，較去年最高點分別回落162個基點和109個基點。

　　分城市線來看，一線城市房貸利率最高，首套平均為4.6%，二套平均為5.13%，與上月持平。二線城市首套利率最低，平均為4.08%，三、四線城市首套房貸利率平均為4.11%。

　　從利率下調幅度看，三、四線城市房貸利率同比降幅最大，首套、二套利率同比降幅分別為169個基點和116個基點。一線城市房貸利率同比降幅最小，首套、二套利率同比降幅僅60個基點和52個基點。

　　據記者不完全統計，截至目前已有超20個城市首套房貸款利率降至4%以下，分城市來看，主要集中于二線及三四線城市。

　　相比之下，目前一線城市房貸利率自上次跟進央行下調LPR(貸款市場報價利率)后，基本沒有變化，與9月份利率水平保持一致。

　　貝殼研究院市場分析師劉麗杰對記者表示，當前在符合階段性定向“降息”政策的城市中，部分城市房貸利率仍在4.1%的水平上，后期仍有回調空間。在二套房貸利率政策未變的情況下，本月103城中95%的城市二套利率保持在4.9%的下限水平。

　　劉麗杰分析認為，階段性首套房貸“降息”結合放松限購、限貸，將明顯減輕首次購房群體的購房成本，這有助于增加市場成交。在改善性需求對市場的主導作用日益增強的背景下，政策上也要關注降低“賣一買一”“賣舊買新”的貸款利率，這是符合多數城市住房消費實際的必要舉措，未來不排除會進一步結構性放寬二套房貸款利率政策的可能。

　　四季度二手房市場

　　有望逐步修復

　　中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜對記者表示，9月底，央行、銀保監會、財政部等持續釋放利好政策，10月份以來，已有多地落地相關舉措，降低房貸利率有利于降低購房成本，促進置業需求入市。當前政策效果略有顯現，根據中指數據，10月份國慶假期后的兩周，重點城市新房成交面積環比持續增長，同比降幅收窄。

　　有專家表示，在多重政策利好下，未來二手房市場企穩回升的可能性較大。陳霄認為，根據最新發布的9月份70城房價數據來看，二手房價格上漲城市降至8城，較8月份減少5個，70城二手住宅價格環比下跌0.39%，跌幅較8月份擴大0.04個百分點。盡管價格上漲城市數量繼續縮減，下行趨勢未獲扭轉。但從銷售端來看，9月下旬到10月份，二手房銷售數據正在逐步好轉，并且要好于首套房。

　　在陳霄看來，隨著近期利好信號密集釋放，政策效果或進一步顯現，預計四季度二手房價格跌幅有望收窄，二手房市場企穩回升的可能性較大。

　　對于房貸利率走勢，業內分析人士認為，四季度將是主要政策窗口期，預計接下來會有更多城市結合自身情況調整首套房商貸利率，產生引導效應，帶動整體市場預期恢復。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青認為，即使短期內5年期LPR報價保持不動，未來監管層也可通過進一步放寬首套房貸利率下限，乃至適時下調二套房貸利率下限等方式，引導四季度居民房貸利率持續下行。推動樓市在年底前后企穩回暖是未來一段時間穩增長、控風險的一個重要發力點。