全國政協委員馮遠：加強執行住宅使用說明書制度，有效提升建筑服務品質

　　絕大多數產品都有使用說明書，商品住宅同樣也是一種產品，它建造耗資大、使用時間長，且直接關系到千家萬戶的生活品質和生命財產安全，加強執行住宅使用說明書制度，有效提升建筑服務品質。因此，一份詳盡的住宅使用說明書(以下簡稱“說明書”)顯得尤為重要。

　　生活中因錯誤拆改、盲目增加使用荷載、使用不當或維護不及時而導致建筑壽命減少甚至引發安全事故的案例仍大量存在。盡管國家早在1998年就印發了《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，但從現實來看，該規定的實施效果還不夠顯著，分析原因如下：

　　一、說明書制度還不夠完善

　　一是在法律效力上，由于目前說明書僅作為住宅轉讓合同的附件在簽約環節使用，編制與否對開發企業影響不大，所以其重視程度不高，有的甚至不予提供。對于消費者來說，在購買前不能充分了解房屋性能，無法做到知情選擇;二是在發放時間和對象上，現行說明書制度僅強調新房銷售環節，缺乏二手房交易或租賃環節的相關規定，致使房屋使用安全難以得到全周期保障。另外，現在的物業管理單位越來越多承擔著建筑維護職責，但說明書制度并未對物業的權利義務進行說明;三是在制度執行監管和保障上，主管部門在監管手段和檢查力度上都有所不足，同時也缺乏將制度執行結果與企業信用資質掛鉤，導致說明書制度執行效果不佳。

　　二、說明書內容有待改進

　　雖然1998年國家就對說明書編制內容提出了一定要求，但是現行說明書已不能適應當前發展需求。目前，各地也陸續編制了說明書的示范文本，但存在內容要求不一，缺乏全國統一標準的問題。另外，對于普通用戶來說，說明書使用的語言和專有名詞不便于閱讀和理解，導致指導效果受限。

　　三、說明書制度宣貫力度不夠

　　目前，政府和社會各界對說明書制度的宣傳力度不夠，用戶對說明書的作用和意義缺乏了解。有的不知道向開發商索要說明書甚至不知道住房還有說明書，有的即使拿到說明書也不予重視，說明書制度難以發揮作用。

　　為切實保障人民生命、財產安全和公共安全，保障用戶利益，有效提升建筑服務品質，延長建筑壽命，建議如下：

　　一、完善制度并加強監管

　　一是增大說明書制度的法律效力，如將說明書納入工程驗收、預售審批等環節的申報要件，將說明書制度執行質量與開發企業的信用、物業單位的等級評定掛鉤等;二是明確二手房交易及租賃的不同情形下說明書的編制內容、提供方和相應監管部門，如將說明書納入產權轉移審批環節的申報要件等;三是強化監管力度，將說明書隨房屋備案號等一同納入房屋信息電子管理系統，定期或不定期開展說明書編制發放情況檢查等。

　　二、編制說明書標準化示范文本

　　一是由政府主管部門牽頭，組織建設方、設計方、施工方、用戶和物業單位等共同參與編制說明書示范文本，其內容應包括住房使用年限、結構型式、抗震抗風等參數、載荷限值、標注尺寸的平面布置圖、承重墻位置、采用各類材料品種與環保性能、材料用量(如用鋼量)、隔音性能、防火措施、管線分布等特點及使用維護方法等必要信息。同時鼓勵開發商在此基礎上增加個性化內容，更好地指導用戶合理居住;二是增強說明書的通俗性和可讀性，使用戶和物管人員能夠清晰快速了解住房性能和使用要點。

　　三、加大對說明書制度的宣貫力度

　　一是通過各級住建部門和房地產行業組織加大說明書制度的宣貫，確保開發商明確依法編制和發放說明書的責任;二是通過微信公眾號、網站首頁推送、售樓處和小區現場張貼、舉辦住房知識宣講等，讓用戶充分了解說明書制度的意義作用，了解房屋性能結構、使用維修等基本知識。

　　一份完善的住宅使用說明書，可以幫助用戶更加科學合理地使用房屋，這不僅體現了對用戶的良好服務和尊重，也是對建筑質量安全和使用壽命的有效保障。

　　對于其他非住宅商品房屋，建議參照制訂相關使用說明書制度。