重磅！民法典之建設工程房地產領域變化解讀

　　2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》(以下簡稱“民法典”)，1260個條文，作為中國第一部以“典”命名的法律，民法典之建設工程房地產領域變化解讀，她又被譽為“社會生活的百科全書”“市場經濟的基本法”。

　　在建設工程房地產領域，民法典較《中華人民共和國物權法》而言，一是在現行物權法規定的基礎上，進一步完善了業主的建筑物區分所有權制度，二是適當降低業主共同決定事項，特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻，并增加規定緊急情況下使用維修資金的特別程序，三是結合疫情防控工作，在征用組織、個人的不動產或者動產的事由中增加“疫情防控”;其次，完善農村集體產權相關制度，落實農村承包地“三權分置”改革的要求，對土地承包經營權的相關規定作了完善，增加土地經營權的規定，并刪除耕地使用權不得抵押的規定，以適應“三權分置”后土地經營權入市的需要，增加規定“居住權”這一新型用益物權，明確居住權原則上無償設立，居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩定的生活居住需要。

　　民法典較《中華人民共和國合同法》(以下簡稱“合同法”)細化了建設工程合同，并新增了物業服務合同，其中民法典第十八章第788條至808條就建設工程合同作出詳細的規定。

　　此外，民法典第二十四章第937條至950條就物業服務合同作出具體規定，這也是此前合同法未做規定的章節，現有的民法典在總結提煉先前法律規定及司法解釋的基礎上做到了進一步細化。

　　變化亮點一

　　亮點解讀

　　與物權法相比，民法典在所有權層面，針對近年來群眾普遍反映業主大會成立難、公共維修資金使用難等問題，并結合此次新冠肺炎疫情防控工作，在現行物權法規定的基礎上，進一步完善了業主的建筑物區分所有權制度：一是明確地方政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。二是適當降低業主共同決定事項，特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻，并增加規定緊急情況下使用維修資金的特別程序。三是結合疫情防控工作，在征用組織、個人的不動產或者動產的事由中增加“疫情防控”;明確物業服務企業和業主的相關責任和義務，增加規定物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作，業主應當依法予以配合。

　　變化亮點二

　　亮點解讀

　　民法典較物權法規定了用益物權制度，明確了用益物權人的基本權利和義務，以及建設用地使用權、宅基地使用權、地役權等用益物權。在現行物權法規定的基礎上，作了進一步完善：一是落實黨中央關于完善產權保護制度依法保護產權的要求，明確住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期;續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。二是完善農村集體產權相關制度，落實農村承包地“三權分置”改革的要求，對土地承包經營權的相關規定作了完善，增加土地經營權的規定，并刪除耕地使用權不得抵押的規定，以適應“三權分置”后土地經營權入市的需要。考慮到農村集體建設用地和宅基地制度改革正在推進過程中，民法典與土地管理法等作了銜接性規定。三是為貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，增加規定“居住權”這一新型用益物權，明確居住權原則上無償設立，居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩定的生活居住需要。

　　變化亮點三

　　亮點解讀

　　與合同法相比，民法典新增建設工程合同無效、驗收不合格的處理的具體規定，對建設工程施工合同無效，但是建設工程經驗收合格的工程價款支付作出了細化規定。

　　變化亮點四

　　亮點解讀

　　民法典新增承包人將建設工程轉包、違法分包的，發包人可以解除合同的規定，并就合同解除及后果作出細化規定。

　　變化亮點五

　　亮點解讀

　　與合同法相比，民法典新增第二十四章物業服務合同的具體規定，具體細化了物業服務合同定義、物業服務合同內容和形式、物業服務合同的效力、前期物業服務合同法定終止條件、物業服務轉委托的條件和限制性條款、物業服務人的一般義務、物業服務人信息公開義務、業主支付物業費義務、業主告知、協助義務、業主合同任意解除權、物業服務合同的續訂、不定期物業服務合同、物業服務人的移交義務及法律責任、物業服務人的后合同義務。