房地產(chǎn)圈熱議話題：國(guó)企囤地，民企跑腿

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最近，地產(chǎn)圈比較熱議的一個(gè)話題，那就是代建。越來(lái)越多的房企，將主要的發(fā)展方向，放在了代工代建這件事上，力圖實(shí)現(xiàn)脫困。大量的房企，甚至還將代建業(yè)務(wù)專(zhuān)門(mén)獨(dú)立出來(lái)，成立了新的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，由專(zhuān)門(mén)的高管帶隊(duì)管理。
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一時(shí)間，代建似乎成了民企們的救命稻草，資金緊張的房企在做，已經(jīng)爆雷的房企也在做。能不能做好不知道，但是要先搞起來(lái)再說(shuō)，這個(gè)方向還是很不錯(cuò)的。
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代建的項(xiàng)目，主要來(lái)自大量的國(guó)企和城投公司，最主要就是地方城投、平臺(tái)公司（統(tǒng)稱(chēng)地方國(guó)企）。去年下半年以來(lái)，不少地方國(guó)企基于自愿或者被自愿的原因，拿了不少地。尤其是今年上半年，幾乎占據(jù)了很多低能級(jí)城市，土拍市場(chǎng)的半壁江山。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，7月份的集中供地，近四成土地被地方國(guó)企拿了。
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這些地從拿地到至今，大部分都是沒(méi)動(dòng)的，為什么沒(méi)動(dòng)，這里面涉及兩個(gè)復(fù)雜的因素：
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1、這些地方國(guó)企拿地之初，大多都不是為了開(kāi)發(fā)的，而是為了托底土地市場(chǎng)，讓土拍的價(jià)格和流拍率不至于太難看，否則會(huì)影響來(lái)年的土地供應(yīng)。反正土地款也是來(lái)自地方財(cái)政，地方國(guó)企轉(zhuǎn)手交出的土地款，又兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)回到了財(cái)政賬戶，左手轉(zhuǎn)右手而已。按照這個(gè)模式，原則上可以無(wú)限循環(huán)拿地，所以手里面的地也是越拿越多。
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2、地方國(guó)企大部分沒(méi)有完整的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的那套制度更是沒(méi)有，因?yàn)槟玫匾膊皇菫榱碎_(kāi)發(fā)，所以開(kāi)發(fā)這些土地十分吃力。如果硬要開(kāi)發(fā)這些土地，只能從零開(kāi)始搞制度建設(shè)，團(tuán)隊(duì)建設(shè)。也有部分國(guó)企在這么做，畢竟現(xiàn)在求職的地產(chǎn)人也多，薪酬預(yù)期還降低了不少。但真要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按照現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，這些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出來(lái)可能不賺錢(qián)，而且在地方國(guó)企的開(kāi)發(fā)效率之下，虧錢(qián)都有很大的可能性。
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與其這樣，還不如找個(gè)操盤(pán)能力比較強(qiáng)的民營(yíng)房企代建，來(lái)給自己做一條龍服務(wù)，直接包干從開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售到竣工交付，自己只關(guān)注財(cái)務(wù)和收益就行了。
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一端是民企沒(méi)錢(qián)沒(méi)地想找活干，賺點(diǎn)零花錢(qián)，順便養(yǎng)活自己的團(tuán)隊(duì)；一邊是地方國(guó)企有地有錢(qián)不知道怎么開(kāi)發(fā)，怎么控成本挖效益。這個(gè)背景下，代建搞成的可能性，還真是挺大的，幾乎是一個(gè)雙贏的結(jié)局。
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擺在民企面前的，就只剩兩個(gè)問(wèn)題：如何推銷(xiāo)自己，讓自己能入得了國(guó)企的法眼，讓他們放心把項(xiàng)目拿給自己做；如何卷得過(guò)其他代建的房企，把自己的長(zhǎng)處做得更強(qiáng)。
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未來(lái)，會(huì)形成一個(gè)新的地產(chǎn)格局，簡(jiǎn)單一句話：
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國(guó)企囤地，民企跑腿。
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話糙理不糙，這種形式能讓部分民營(yíng)房企，還可以體面的活著。不過(guò)，純粹做代建的房企，還是沒(méi)有錢(qián)途的，規(guī)模會(huì)越做越小，搞到最后幾乎沒(méi)有什么存在感，比如朗詩(shī)就是。最好的模式，還是兩手都在抓，自己既能拿地自己開(kāi)發(fā)，又大力開(kāi)拓代建業(yè)務(wù)。

作者貓哥觀