集中供地入市、去化速度放緩 試點(diǎn)現(xiàn)房銷售城市規(guī)模擴(kuò)大

2021年2月，自然資源部提出在全國22個重點(diǎn)城市實(shí)行住宅用地“兩集中”出讓，截至目前實(shí)施已有1年半時(shí)間，各地塊項(xiàng)目入市情況也始終備受關(guān)注。同時(shí)，隨著集中供地的不斷推進(jìn)，各地土拍規(guī)則也有所調(diào)整，“現(xiàn)房銷售”的試點(diǎn)地塊不斷增加。據(jù)中指監(jiān)測，2021年以來，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、海南等省市在土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，其中，北京2022年各批次涉及現(xiàn)房銷售的地塊宗數(shù)逐漸增加。

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　　“兩集中”項(xiàng)目入市規(guī)模遞減，民企去化率逐批次走低

　　根據(jù)中指監(jiān)測，截至今年8月末，22個重點(diǎn)城市(市本級)“兩集中”涉宅用地累計(jì)推出3429宗，成交2658宗，其中2021年共推出2331宗，成交1873宗。

　　自2021年實(shí)施“兩集中”出讓開始，按正常開發(fā)節(jié)奏來看，部分成交地塊將在今年陸續(xù)入市形成市場供應(yīng)，但對于銷售情況，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，自去年下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，地方平臺公司托底拿地成為常態(tài)，疊加銷售表現(xiàn)不佳，導(dǎo)致項(xiàng)目整體開發(fā)入市節(jié)奏較慢。

　　據(jù)中指監(jiān)測，2021年22城涉宅集中供地入市項(xiàng)目以首批次為主，整體入市率較低。2021年，22城“兩集中”涉宅用地合計(jì)成交1873宗，成交規(guī)劃建筑面積22508萬平方米，截至2022年8月，已入市項(xiàng)目605個，整體入市率32.3%。各批次來看，入市土地宗數(shù)及入市率逐批下降，2021年首批次涉宅用地成交778宗，入市362宗，入市率46.5%;二批次涉宅用地成交580宗，入市172宗，入市率29.7%;三批次涉宅用地成交515宗，入市71宗，入市率僅為13.8%。整體來看，2021年22城涉宅用地整體入市以首批次為主，首批次入市宗數(shù)占總?cè)胧凶跀?shù)59.8%，二批次、三批次地塊入市緩慢。

　　陳文靜還提到，項(xiàng)目銷售規(guī)模逐批次遞減，整體去化率不足五成。截至目前，2021年集中供地的項(xiàng)目入市面積共3226萬平方米，銷售面積1426萬平方米，整體去化率44.2%。各批次來看，首批次入市項(xiàng)目銷售956萬平方米，去化率46.2%;二批次入市項(xiàng)目銷售面積326萬平方米，去化率38.6%;三批次項(xiàng)目入市規(guī)模繼續(xù)走弱，項(xiàng)目銷售面積144萬平方米，入市面積較低的情況下，去化率達(dá)46.0%。

　　值得注意的是，2021年集中供地項(xiàng)目整體入市率僅三成，而這些入市的項(xiàng)目中以央國企、民企開發(fā)為主，地方國資平臺項(xiàng)目整體入市率不足10%。對此，陳文靜表示，去年二批次集中供地以來，由于市場持續(xù)下行，房企投資意愿不足，而地方國資拿地多出于市場托底的目的，部分企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及開發(fā)意愿不足，導(dǎo)致整體項(xiàng)目入市節(jié)奏較慢。

　　此外，從去化率方面來看，據(jù)中指監(jiān)測，央國企項(xiàng)目較優(yōu)質(zhì)，市場認(rèn)可度較高，各批次去化率均在四成左右;民企去化率逐批次走低，去化率由首批次的48.0%降至34.2%，除了受各城市房地產(chǎn)市場行情影響外，自去年下半年以來，部分民企出現(xiàn)違約現(xiàn)象，疊加7月“斷供潮”爆發(fā)，購房者對期房交付產(chǎn)生擔(dān)憂，除部分優(yōu)質(zhì)民企的項(xiàng)目外，購房者面對民企項(xiàng)目時(shí)更加謹(jǐn)慎。