為什么房地產開發商普遍都不愿意干城中村拆遷建設的工程?

　　城中村拆遷可以說一直是各個城市都在進行從一項重要惠及民生的工程。作為地方來說肯定是想少拿錢多辦事，作為開發商來說肯定是想做賺錢。借此機會簡單談談城中村拆遷這些事，簡單談談我的觀察。

?

?

　　那么城中村拆遷的主要流程是什么樣的?我們需要知道

?

　　第一、前期拆遷動員、城中村改造房屋拆遷補償安置等前期和后期安排工作基本都是政府的責任。簡單來說，規劃、公告、動員等這些后勤工作是由政府來做。

?

　　第二、前期費用支付，以開發商為主。前期開發費用一般來說是這樣支付的，小規模的或許有市級財政支付，但是涉及到較大范圍的城中村拆遷，基本上是由開發單位支付(計入土地出讓金金額)，簡單理解為開發商拿買地的錢提前支付拆遷安置費用。實際操作過程中，由開發商代為支付的情況更為普遍。

?

　　綜上，我們可以看到城中村拆遷責任分工中，基本可以確定是開發商基本要出錢還要出力。

?

　　城中村拆遷涉及人員太廣，復雜度太高

?

　　大家都應該看過一部電視劇《人民的名義》其中大風廠拆遷的事情基本就是如今城中村拆遷的縮小版，一個涉及到幾百工人的拆遷都那么麻煩，更何況是涉及到幾千、幾萬戶村民的拆遷工程?只有更復雜沒有最復雜，幾點愚見：

?

　　第一、資金、項目進度難以控制是主因

　　雖然說很多地方在進行拆遷安置的時候會明確拆遷補償標準，但是不可否認總有些所謂“釘子戶”(官方定義)會索要較高的補償，當然你也可以不給，但是隨便幾戶村民就可以讓你停工幾個月半年的，工程進度雖然停了，但是錢還是在里面投著(開發商不可能不給工人工資、設備租賃費等)。所以，拆遷安置最大問題就是進度無法控制，自然進度無法準確控制，資金也就很難準確控制了。要知道房地產企業可是資金流動性企業，資金流動一旦受到影響后果可是很嚴重的(這也是為什么很多大開發商不愿意動城中村拆遷工程的原因)。

?

　　第二、涉及面太廣，出風險系數高(開發商承擔風險太高)

　　城中村拆遷不像開發商直接競拍土地，競拍成功后可以隨時開土動工(當然規劃要通過)。安置動員、拆遷安置房發放、安置房建設、商品房建設等等其中最難的就是安置動員、拆遷安置費發放環節，加上國家不允許強拆那么只能談了。可以說開發商處于中間最不討好的環節，任何一個環節出問題開發商的風險都是最大的。

?

　　綜上，我們可以看到開發商在城中村拆遷過程中基本上出力也要出錢，而且很有可能不落好。如果項目進展順利的話或許可以撈一筆，但是一旦項目出現延期或者其他情況，基本上就沒得賺了，沒有利潤的情況下自然城中村拆遷的活，開發商就越來越不愿意干了。這也是為什么很多四五線城市會出現政府回購的情況，也是為了安撫開發商而已。